时代光华

企业战略--当前房地产市场运行情况及其分析

受训对象： 房地产企业中高层管理人员
主讲老师： 清华领导力特聘教授
授课费用： 20000元/天
授课时间： 1-2天
课程内容：
一、运行情况
（一）2003年、2004年及2005年一季度房地产市场发展概况。
1、供应： 2、需求： 3、空置： 4、房价：
（二）当前房地产市场运行中的一个突出问题：住宅价格上升过快。
★房价过快上升的主要原因：
1、 供不应求 2、 开发成本加大 3、市场预期作用
（三）供不应求的因素分析
从住宅需求看，当前商品住宅的三种需求，增速虽稍有放慢，但依然旺盛。
其一：自住性需求。
1、主动型 2、被动型 3、 自动型
其二，投资性需求：
1、长期投资 2、短期投资
其三，“转基因”需求
二、分析意见与建议
（一）住宅发展的两重性。
（二）商品住宅投资高速增长，不等于全社会住宅投资高速增长。
（三）房价上场速度是否过快？
（四）房地产市场的地区差异。
（五）房价上升的“场外”因素。
（六）调控楼市需要“两手抓”。
第一，新增商品住宅的供应量仍应保持较快的增速，同时扩大二手房和租赁房的房源。
1、商品住宅开发用地要予以保证，争取做到相对充足和提前供应。
2、地方政府“以地生财，以地多赢利”的思路要改变
3、各地政府垄断土地一级市场后，亟待提高土地储备和管理的能力。
4、现实情形是人均建设用地城市居民只是农村居民的一半。
5、拆迁规模严控后，拆迁效率有待大提高。
6、对普通商品住宅的银行贷款，不宜再进一步的收紧，既要加强监管，又要适度发展，采取不紧不松的信贷政策。
7、二手房市场不够活跃的城市，要加快发展和盘活，更多满足中低收入家庭需求，同时租赁房市场亟待发展规范。
8、早日计划和实施为进城农民提供合适的住房。
第二，抑制非理性的、过快的住宅需求增长。
1、继续控制由“大拆大建”造成的“被动性需求”的过快增长。
2、用好金融利率杠杆，抑制投资性需求膨胀。
3、适时、适度地发挥税收杠杆作用。
4、加强行业自律，提倡企业诚信。
5、发挥舆论和媒体引导作用，提倡理性的住房消费和投资。
（七）提高各级政府调控和管理房地产市场的能力
（八）房地产市场调控目标：房价慢慢涨，楼市年年旺。
1、 在国民经济持续稳定发展中，房价上涨是必然的。理由是：
2、房价慢慢涨是楼市健康发展的重要标志。
3、房价慢涨，涨幅最好低于或持平于人均可支配收入的增幅，总体上不宜高于10%。
　
　
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